房产交易风波：限购政策成买家撤销借口，法庭最终裁定赔偿10%违约金–北京房产律师张培培分析

2022年7月7日，一场房产交易在双方的共同见证下达成了一项协议，这份《房地产买卖居间合同》将房产的售价定为1350万元。然而，仅仅两周后，双方再次签订了一份《上海市房地产买卖合同》，其中详细规定了违约条款：若买家未能按时支付款项，需支付总房价万分之五的违约金，并继续履行合同。若逾期超过十五个工作日，买家将被视为根本性违约，除逾期违约金外，还需支付总房价20%的违约金。

双方还签订了一份《补偿协议》，明确了实际成交价与合同价之间的差额，并约定了补偿款项的支付时间与方式。然而，买家在支付了200万元后，于2023年2月向房东发出律师函，声称因受限购政策影响，无法完成购买，请求解除合同。

协商未果，房东将买家告上法庭，要求支付逾期付款违约金及总房价20%的违约金。一审法院在审理后，根据合同执行情况和公平原则，酌情调整了违约金，判决买家支付80万元。二审法院进一步明确了买家需支付的违约金金额，买家于本判决生效之日起十日内支付房东逾期付款违约141,750元，支付房东房屋差价损失135万元。

在房产置换买卖中，买家需要同时处理两个法律关系，这无疑增加了交易的复杂性和市场风险。因此，买家在签约前应充分评估市场风险，并在合同中明确规定风险处理方式，以保障交易的顺利进行。

从律师的角度分析这一案例，可以关注以下几个关键点：

合同效力与约定

《房地产买卖居间合同》和《上海市房地产买卖合同》的效力：

首先需要确认这两份合同是否有效，合同条款是否清晰、具体，是否符合相关法律规定。

合同的违约条款具有法律约束力，尤其是关于违约金的具体约定。

违约条款和补偿协议的明确性：

合同中规定的违约金条款和补偿协议是明确的，这为解决争议提供了法律依据。

买家违约情形

买家因限购政策无法完成购买：

买家的违约理由是因限购政策影响，但这是否构成法律上的不可抗力需要具体分析。如果买家在签订合同时知晓限购政策，则可能难以构成不可抗力。

违约金的计算和适用：

合同约定的违约金需支付总房价的20%，这是一个高额违约金条款。法院根据公平原则进行了调整，说明法院在审理此类案件时会综合考虑违约金的合理性和实际损失。

法院判决

 一审和二审法院的判决：

一审法院酌情调整了违约金，判决买家支付80万元，这表明法院考虑了实际情况并在违约金计算上进行了平衡。

二审法院进一步明确了违约金金额，说明在合同纠纷中，法院会根据具体情况做出公正的裁决。

法律意见

 合同签订时的尽职调查：

买家在签订合同时，应全面了解限购政策和自己的购房资格，以避免后续违约。

房东在签订合同时，应确保违约条款的合理性和可执行性。

违约处理和协商：

双方在发生违约情况时，应积极协商解决，避免诉讼升级。

若协商无果，房东可以依据合同条款追究买家的违约责任，但需考虑违约金的合理性，以避免法院调整。

总结

本案涉及的法律问题包括合同效力、违约条款的适用、不可抗力的认定以及违约金的合理性。在房地产交易中，签订合同前应充分了解相关政策和法律规定，违约处理时应积极协商，并在必要时通过法律途径解决争议。