农村宅基地交易雷区：顺义区房产买卖合同无效案始末–北京房产律师张培培分析

在顺义区的一个小村庄里，杨某和张某的故事开始于一宗房产交易。2022年，杨某，一个村里的出卖人，和买受人张某，一个非本村人，签订了一份买卖房屋的合同。这份合同不仅涉及了房屋本身，还包括了宅基地的使用权。然而，这份看似普通的交易，却在日后引发了一场旷日持久的法律纠纷。

随着时间的流逝，杨某改变了主意，认为这份合同应当是无效的，因为它违反了农村集体宅基地不得转让给非本村集体经济组织成员的规定。于是，他将此事诉至北京市顺义区人民法院，开启了这起案件的司法程序。法院对涉案宅院进行了评估，包括宅基地区位补偿价、房屋重置成新价及附属物价值，总评估价为346617元。

一审法院审理后确认《买卖房草契》无效。根据裁判原则，因合同取得的财产应予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失。杨某被判决需赔偿张某经济损失56万元，而张某则被要求在判决生效后90日内将房屋及其附属物返还给杨某。

杨某不满一审结果，上诉至北京市第三中级人民法院。二审判决结果：驳回上诉，维持原判。

律师分析

法律问题

宅基地使用权转让的合法性：

法律依据：农村集体经济组织成员以外的人员不得购买宅基地使用权。

合同效力：杨某主张合同无效符合土地管理法规定。

财产返还与损失赔偿：

合同无效后果：合同取得的财产应返还，过错方赔偿损失。

判决依据：一审判决杨某赔偿张某56万元，张某返还房屋及附属物。

法院判决

一审判决：合同无效，杨某需赔偿张某经济损失，张某返还房产。

二审维持原判：驳回杨某上诉，确认一审判决。

律师建议

合同签订前的法律咨询：购房前需了解相关法律法规，特别是关于农村宅基地的规定。

审查合同效力：明确合同是否符合法律规定，避免无效合同的法律风险。

处理合同纠纷的方式：通过协商解决争议，必要时诉诸法律途径维护自身权益。

总结

 杨某和张某的房产交易因违反宅基地转让规定导致合同无效，双方在财产返还及损失赔偿上展开了法律诉讼。该案提醒买卖双方，尤其是涉及特殊产权的交易，需在签约前充分了解相关法律规定，确保合同的合法性和有效性。