签订购房合同注意事项——北京房产律师张培培

1问：看是否有预售许可证？

答： 很多人都说看五证，实际没必要，办理预售许可证必须提交其他四个证，让房地产管理部门替咱们把关更稳妥。

只需要到房地产管理部门核实预售许可证真假即可，无预售许可证对外销售的，购买时都有隐患，存有不安全因素。

2问：看合同中的土地性质？

答：有些的用地虽然是出让用地，但由于是综合或者商住，导致土地使用年限不是70年，甚至有些只是40年。一定要看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年，因为目前法律只是规定了住宅到期自动续期，其他非住宅业界一般认为会缴费续期。

3问：物业怎么样？

答：在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同，由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密，物业公司的声誉，以及物业合同中的很多约定，也要仔细阅读。

4问：车库和地下室或者阁楼的约定是什么？

答：在合同签订时候，有时候开发商会答应给业主赠送车库或者储藏室、阁楼，这些约定一定要写入合同，口头承诺的因为缺乏证据最后不了了之。

是否是车库，一定要看规划，开发商一般都说是车库，此时要看规划是否是车库，另外人防的车位，不能办证，也需要特别注意。

5问：房屋的面积怎么约定呢？

答：房屋面积的约定常引发纠纷，常见误解是合同签订后，若面积差距超3%则无需付费，这是错误的。应先遵循与开发商的约定，无约定则按规定执行。通常，开发商会在签约时与购房者约定，以有资质测绘部门出具的面积为准，直接采用此测绘面积，避开了3%的法定条件。建议在签订合同时明确约定面积，规定超出部分不再付费。

6问：贷款问题的怎么约定？

答：开发商通常会承诺协助购房者办理贷款，但在合同中并未明确规定如遇贷款无法获批可退房的条款。相反，合同中可能会规定，如果由于购房者的信用问题或其他原因导致无法获得贷款，购房者需一次性支付全部房款。

对此，购房者应格外小心，建议事先自行查询个人信用状况，或在合同中明确约定，若因无法获得贷款而解除合同的相关条款。

7问：逾期或者赔偿的问题？

答：在购房合同中，开发商和购房者会就办理权证或支付购房款项等事项的期限达成一致。但若你细心观察，便会发现在双方违约的情况下，所需支付的赔偿金额并不相等。因此，在签订合同时，务必要求实现待遇对等。

8问：什么时候交房的问题？

答：在合同中，必须明确规定交房的具体条件。这包括确定是通过单体验收、综合验收还是竣工验收备案后进行交付。此外，还需要考虑消防验收等其他相关验收程序。

需要明确的是，即使通过了单体验收，小区可能仍处于建设阶段，小区内的道路和绿化可能尚未完成，这可能会给居住带来不便。因此，合同中也应明确规定这些细节。

9问：小区公共区域和公共部位的约定是什么？

答：开发商常常仅强调小区的会所、健身设施等如何规范和先进，却回避产权归属的问题。

如果不明确这些场所的产权，存在被开发商出售的风险，而新买家可能不会提供免费或优惠的使用条件。相反，如果合同中明确规定这些场所的所有权属于业主，那么开发商则无权出售这些场所。

10问：双方协商解决的内容必须多研究

答：在处理任何先前提及的纠纷时，若协议中仅注明通过协商解决而未具体明确违约责任，必须明确规定违约责任，不能仅仅依赖简单协商的方式解决问题。否则，一旦问题再次发生，将缺乏追究责任和索赔的法律依据。

11.合同附件也要留意

商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。

房屋平面图应详细标注每个房间的尺寸和墙体厚度，同时明确阳台面积、空调安装位置等关键设施的具体布局。若这些细节未清晰呈现，则该平面图无法有效指导实际建设，对开发商也缺乏足够的约束力。

无论是房屋平面图，还是公共区域与共用部分的建筑面积分配说明以及装修设备标准，都应采用精确的数字和详尽的描述来表达，避免使用模糊的概念性词汇。例如，“高级”、“名牌”、“精装修”等词语不应出现在文档中，而应具体说明“高级”的标准是什么、“名牌”指的是哪些品牌、“精装修”要达到何种装修水平。

依据民事法律中的“意思自治”原则，商品房购买者完全有权不受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同修改和补充的权利。在主合同之外，双方可签订补充协议，以澄清不明确的术语，修正主合同中的不合理条款。

12问：房屋交付后，买受人发现房屋实际情况与销售广告不符，可以要求开发商承担违约责任吗？

答：对于房地产广告中关于房屋及其相关设施的说明和承诺，如果它们对合同的签订和定价产生了重大影响，那么即使这些说明和承诺没有被写入房屋买卖合同中，它们也应当被视为合同内容的一部分。如果购房者发现这些说明或承诺的内容与实际情况不符，他们可以要求开发商承担违约责任。

13问：开发商逾期交房怎么办？

答：开发商应该按照约定的时间交付房屋，这是开发商的主要义务。如果开发商没有按期交房，买受人可以根据不同情况，采取不同的方式来维护自己的合法权益。第一，开发商不能按期交房，经催告后在合理期限内仍没有履行的，买受人可以解除合同；第二，逾期交付，经催告后在合理期限内仍没有履行的，买受人不解除合同，可以请求开发商承担违约责任；第三，逾期交付，经催告后开发商在合理期间内交付的，不能解除合同，但是可以请求承担违约责任。需要注意的是，买受人享有解除权的必须在法定期间内行使，不行使的，解除权就消灭。