父母房屋换还是拆？西城家族房产纠纷的真相与谎言——北京房产律师张培培案例分析

在那个风起云涌的2021年9月，张家的顶梁柱，张老汉先生辞世，留下了他的爱妻刘某娟以及两个女儿张某芳和张某红。原本温馨的家园，自此风波不断。

您瞧，这事儿得从那份《国家建设用地拆迁分户调查表》说起。这文件里头白纸黑字写着：北京市西城区A号，有那么两间东房，拢共才20平方米。那儿曾是张老汉、刘某和张某红的家，而张某芳虽已分户，但王某的名字也在其中。按照这表，他们应当被安置到了一号房屋——两个房间，一个是14平方米，另一个10平方米；还有二号房，小小的两间，加起来有20平方米。原告坚信，这就是A号老宅拆迁后的安置所在。

然而，两个被告摇头如波浪，声称张家是从A号换到一号房屋的，不是拆迁。他们手举三样证据：《换房协议书》上写得明明白白，1982年6月20日，张老汉一家三口离开D公司宿舍，搬进了一号房屋。只是，张家为何会从没住过的地址迁出呢？《公房准住证》上的“换房”二字更是加深了谜团。《公有住宅租赁合同》则显示，张老汉自1992年起租下了一号房屋。对此，原告方面反驳说《换房协议书》是伪物，《公房准住证》也不真实，只承认《公有住宅租赁合同》的真实性。

被告还拿出了派出所的信函，说明了家庭成员的户口迁移历程。1982年，张老汉夫妇带着女儿从A号直接搬到了一号房屋，没有其他人跟随。至于原告，为了孩子就学曾将户口短暂迁至一号房屋，但后来也挪走了。原告却不同意这一说法，他们指出，1989年自己的户口曾在一号房屋登记过，那时候房子还不是产权房，说明购房时他们的户籍确实在一号，因此对房屋有居住权。

时间推进到1993年6月，张老汉与北京市西城区房管局签了协议，买下了一号房屋，用的是夫妻俩的工龄。而《购买现住房人共居人人口意见书》中，张老汉夫妇和张某红都表示同意张老汉购房。就在那一年，张老汉拿到了房屋的所有权。

快进到2018年，张老汉与长女张某芳签了房屋买卖合同，房子现在归张某芳所有。法院好奇地问了房管所一个问题：为什么出售公有直管住宅时需要共居人同意？工作人员解释说，只有承租人才有资格购买，共居人的同意是必须的，但这不代表他们会分得房价款或使用自己的工龄。即便共居人反对，也没权利购买房屋。

在这场官司中，法官们跑到北京市西城区住房和城市建设委员会拆迁科去刨根问底。结果发现，关于张家的档案，除了那张《国家建设用地拆迁分户调查表》，什么也没留下。甚至其他房屋和邻院的档案也是如此。工作人员回忆说，1982年征用A号房屋那会儿，依照的是《北京市基本建设拆迁安置暂行办法》。如果按常规操作，张老汉一家应该能分到两套房子，而且这样做是为了全体户籍在册人口的利益。可惜，那些档案早已消失无踪。

《北京市基本建设拆迁安置暂行办法》说得清清楚楚：北京的征地项目必须走正规流程，拆迁安置也得按规定来。居民的新家大小，要看原住房的情况和家庭人口多少来定。原住房认承租为准，家庭成员则看正式户口。十三岁以上的单身汉或者未婚女子，得按性别分开住。超过三人的同性家庭成员也需要分室。已婚子女或到了一定年龄的未婚子女，应当有结婚用房。愿意换房的居民可以直接办手续，但不能因此多要房子，更不能影响拆迁进程。

最终判决如下：确认原告张某红对北京市西城区一号房屋拥有居住使用权。

律师分析：

 证据有效性

《换房协议书》及《公房准住证》的真实性被原告否认，这引发了对证据文件真伪的审查。在法律程序中，证据的真实性是确认案件事实的基础，因此，需要通过合法手段验证这些文件的真实性。如果证据被认定无效，它们将不能作为判决的依据。

对于《公有住宅租赁合同》，原告承认其真实性，从而确认了张老汉与北京市西城区房管局之间存在租赁关系。

拆迁安置的合法性

根据《国家建设用地拆迁分户调查表》，张家原本应当被安置到一号与二号房屋。然而，被告提出换房的理论，并提供了相关证据。这里，法庭需要确定是否遵循了正确的拆迁安置程序，包括是否所有相关方的利益都得到了妥善考虑与合法处理。

进一步地，法庭需评估1982年A号房屋征用时的合法性及程序正当性，依据《北京市基本建设拆迁安置暂行办法》的规定，确认是否充分考量了户籍在册人口的利益。

房屋所有权的变动

张老汉于1993年购买一号房屋，并使用夫妻双方的工龄，这一行为的法律性质需要被仔细审查。根据《购买现住房人共居人人口意见书》，购房时获得了家庭成员的同意，这意味着所有权转移过程可能符合法律规定。

然而，当张老汉于2018年将房屋过户给女儿张某芳时，涉及的不仅是家庭内部的财产转移，还可能影响其他共居人的居住权。

综上所述，我们需关注证据的有效性、拆迁安置的合法性及房屋所有权变更的法律合规性。针对发现的问题，应进一步调查及收集证据，确保所有判断基于确凿、有效的法律依据。此外，法庭应考虑保护共居人的居住权益，确保所有决策兼顾各方利益，符合法律规定与社会公平原则。